Прогнозы рынка недвижимости

Как видно из отчетов экспертов, на рынке жилья старой застройки Новой Москвы цены остаются без значительных изменений уже два месяца кряду. В апреле в среднем за 1 квадратный метр просили 204 тысячи рублей. Схожая тенденция и в Московской области. Там в марте квартиры незначительно снизились в цене (на 0,2%), но уже в следующем месяце вернулись на прежние позиции. То есть, в апреле, стоимость квадратных метров такая же, как и в феврале. В среднем они чуть дешевле 155 тысяч рублей за «квадрат».

По большому счету, за Московской кольцевой цены на рынке жилой недвижимости застыли еще с декабря прошлого года. В Новой Москве в тот период квадратный метр стоил 203,84 тыс. рублей, а в МО – 153,7 тыс. рублей. То есть, за первый квартал 2024 года новомосковские цены выросли на десятую долю процента, а в области – на 0,6%.

Внутри МКАДа ситуация несколько отличается. Там квартиры в апреле подешевели впервые с декабря 2022 года. Правда, это снижение цены вряд ли можно назвать существенным, ведь оно составило всего 0,2%. Стоимость жилья в этом году практически замерла – за первый квартал подорожание составило не более 0,5% (на конец прошлого года квадратный метр стоил почти 270,5 тыс. рублей).

Тенденции рынка недвижимости показывают, что все больше покупателей выбирают жилье за пределами кольцевой. Этому способствуют высокие ипотечные ставки, действующие в Старой Москве. В этой связи наилучшие апрельские показатели были у районов, находящихся рядом с МКАДом – в Новомосковском округе недвижимость подорожала на 0,1%, а в ближнем Подмосковье – на 0,2%. При этом недвижимость в отдаленных от столицы районах Московской области в цене не менялась, а в Троицком округе подешевела на 0,4%.

В апреле в Московской области в большей степени дорожали элитные дома, сделанные из кирпича или по монолитно-кирпичной технологии. Они прибавили 0,4%. А вот жилье в панельных многоэтажках подешевело в среднем на 0,15%. В Новой Москве темпы изменения стоимости квадратных метров находятся в пределах статистической погрешности, однако это и не удивительно, ведь там разница в цене между квартирой в монолитно-кирпичном и панельном доме практически отсутствует.

Стоимость вторичной недвижимости в столичном регионе в первом квартале 2024 года остаются практически без изменений. Стоит отметить, что спрос смещается за пределы Московской кольцевой в сторону Московской области. Этому способствуют заградительные ипотечные ставки. Однако, в зимние месяцы хоть и не большой, но рост был (из-за нехватки предложения на рынке), то весной наблюдается противоположная картина. Это хорошо просматривается в районах Старой Москвы, где стоимость жилья снизилась впервые более чем за год. В мае прогнозируется продолжение снижения, ведь в этом месяце спрос традиционно падает. Однако, даже такая ситуация не способна обвалить рынок. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время рынок будет продолжать искать равновесия в цене.

Этот период можно охарактеризовать, как период остановившихся цен. Они уже не растут, однако, и снижаться не собираются. Многие продавцы уже поняли, что по нынешней стоимости продать жилье будет сложно, однако, не стремятся продавать имущество.

Аналитики рынка утверждают, что по итогам апреля в границах Старой Москвы цена квадратного метра вторичного жилья составила почти 271,7 тыс. рублей, что на 0,2% меньше, чем месяцем ранее.

Также специалисты отмечают, что если в марте удержание цен в основном обеспечили бюджетные лоты, то во втором месяце весны активно дешевеют квартиры в монолитно-кирпичных домах, а также дорогое жилье, где падения составили 0,5% и 0,6% соответственно. Однако, и более дешевый старый кирпич также потерял в цене полпроцента, а более современные «панельки» – 0,3%, подешевели и бюджетные однокомнатные квартиры на 0,4%.

Положительную динамику продемонстрировали цены на многокомнатные квартиры, лоты в старых панельных домах, дешевое жилье и «сталинки». Рост составил в пределах 0,2-0,3%.

Нет однородности и по географическому принципу. Лидером роста стал ЗАО, где жилье подорожало на 0,7%, также высокая положительная динамика у районов за Московской кольцевой – 0,4%. Сильнее всего подешевели квартиры СЗАО – 0,7%, далее идет ЮАО – 0,6% и ЮВАО – 0,5%.

Ситуация на вторичном рынке Москвы достаточно неоднородная. Цены на недвижимость не растут из-за того что ипотечные ставки высокие и мало кто готов оформлять такой кредит даже в традиционно высокий сезон. Несмотря на это тенденций к значительному снижению стоимости жилья нет, ведь продавцы привыкли, что цена на квартиры постоянно только растет, поэтому им трудно перестроиться и скорректировать свои запросы. Однако, первые предпосылки к этому уже есть.

Стоит отметить, что май – это традиционно месяц снижения спроса на недвижимость. Это оказывает свое влияние на цены, однако, эксперты не ожидают, что рынок сильно просядет. Дело в том, что цены на недвижимость обладают высокой инерционной массой. Поэтому прогнозируется, что в ближайшем будущем цены будут оставаться без изменений, несущественно колеблясь в обе стороны.

Как показали отчеты за начало весны, недвижимость за МКАДом либо остается на прежних позициях, либо дешевеет. При этом в пределах Старой Москвы цена квадратных метров все еще растет.

В марте жилье на вторичном рынке за пределами Московской кольцевой дороги остались без изменений в сравнении с предыдущим месяцем. На протяжении этого времени средняя стоимость квадратного метра была на уровне 204 тысяч долларов. А вот в Московской области жилье начало дешеветь. Снижение цен было незначительным – всего 0,2%, средняя цена составила чуть более 154 тысяч рублей за квадратный метр. На столько же изменилась стоимость в пределах МКАДа, однако, в Старой Москве изменение было в сторону подорожания. За квадратный метр здесь в среднем придется заплатить чуть более 272 тысяч рублей.

Остановка роста и минимальное снижение цен в столичном регионе объясняется увеличением количества предложений на рынке. К тому же спрос нельзя назвать высоким, поэтому повсеместно наблюдается увеличение. Так в самой столице стало больше объектов на 10%, а в Московской области – на 20%.

По большому счету от обвала цен Подмосковье оберегают дальние районы. Дело в том, что там квартиры намного дешевле, чем в городах рядом с Москвой, поэтому спрос на жилье там сохраняется. Противоположная ситуация в Новой Москве, там относительно отдаленный Троицкий округ, который в прошлом году значительно вырос в цене, уже не первый месяц продолжает дешеветь.

Все дело в ипотечных ставках на покупку жилья. Они настолько высоки, что мало кто отваживается взять кредит. До уровня заградительных они дошли еще в 2023 году. Тем не менее, обвала цен не происходит в связи с тем, что долгое время на рынке наблюдался дефицит жилья, ведь спрос превышал предложение. Однако, сейчас количество вакантных квартир постепенно растет, ведь спрос на них затихает. Традиционно на изменение баланса наиболее чутко реагирует бюджетный сегмент, однако, такая тенденция обязательно распространится на весь рынок.

Общая картина анализа рынка недвижимости в Москве показывает, что в марте некоторые сегменты продолжили расти, однако, бюджетное жилье хоть и незначительно, но дешевеет. То есть, можно предположить, что стоит ждать снижение цен.

Эксперты утверждают, что по итогам начала весны средняя стоимость квадратного метра жилья превышает 272 тысячи рублей, что на 0,2% больше, чем в феврале. Стоит отметить, что в январе и феврале динамика роста была аналогичной, из чего можно сделать вывод, что в этом году цены практически не поменяются.

В марте общая средняя стоимость столичной недвижимости выросла преимущественно за счет элитного жилья, которое имеет наибольшую инерцию. В тройку лидеров роста вошли «сталинки», квартиры в монолитно-кирпичных домах и лоты с количеством комнат более трех. Они подорожали в среднем на 0,5-0,7%. Снижение цен наблюдается на бюджетное жилье. Больше всего подешевели однокомнатные квартиры – 0,4%, стоимость квадратных метров в панельных советских домах стала ниже в среднем на 0,15%.

Аналогичная ситуация, если рассматривать изменение цен в географическом контексте. Наибольший рост продемонстрировали элитные районы. Так в ЦАО мартовское подорожание составило 0,8%, также выше среднего прибавили все округа, находящиеся на западе, где находится много домов бизнес-класса. Противоположная картина в ЮВАО и СВАО, где большое количество бюджетного жилья, там квартиры подешевели на 0,1-0,3%.

Стоит отметить, что бюджетные квартиры более чутко реагируют на изменения рынка, в то время как у элитного жилья большая инерция. Продавцы относительно дешевой недвижимости не имеют возможности долго искать покупателей, поэтому вынуждены корректировать свои запросы, предоставлять скидки. Элитная недвижимость закрывается в течение длительного срока. Ее владельцы не хотят продешевить, поэтому предпочитают не снижать цены, а дольше искать покупателей. Однако, в целом именно бюджетный сегмент задает тренд. Это значит, если дешевые квартиры дешевеют, а дорогие остаются на месте или незначительно дорожают (как это сейчас происходит в Москве), то в скором времени на всем рынке будет наблюдаться картина снижения цен.

Снижение стоимости квадратных метров связано с падением спроса. Интерес со стороны покупателей отсутствует ввиду высоких ипотечных ставок. Однако, до заградительного уровня проценты по кредитам на недвижимость дошли еще в прошлом году, а цены тогда еще продолжали расти. Все дело в том, что долгое время на рынке столичной недвижимости наблюдался дефицит предложения. Сейчас же количество вакантного жилья начало расти. За март предложение на вторичном рынке Москвы выросло на 10%. Это оказывает ощутимое давление на цены, поэтому эксперты прогнозируют их скорое снижение.

Из Старой Москвы спрос на недвижимость постепенно перетекает за пределы МКАДа. Причина этому очень высокие цены на жилье в столице, а также заградительные ставки по ипотеке. При этом новомосковская недвижимость уже сравнялась в цене (а в некоторых районах и превзошла) с той, которая находится в пределах Московской кольцевой. Из-за этого покупатели уходят еще дальше – в Подмосковье.

Эксперты подсчитали, что в конце зимы в пределах Новой Москвы цены на жилье снизились на 0,2%, и достигли отметки в 204 тысячи рублей. При этом в Подмосковье такие же показатели, но уже положительной динамики. Там квадратный метр подорожал до 154,64 тысяч рублей. Такое же подорожание наблюдается и внутри МКАДа. Таким образом, цены на вторичном рынке столичной недвижимости практически неизменны.

Поскольку за Московской кольцевой квартиры покупают те, кому не хватило бюджета на Старую Москву, рядом с МКАДом жилье подешевело меньше, чем в более отдаленных районах столице. Если в Новомосковском округе снижение цен составило 0,2%, то в Троицком – 0,6%. Схожая картина наблюдается и в Подмосковье – чем ближе к столице, тем выше темпы подорожания. В населенных пунктах рядом с Москвой цены выросли на 0,4%, на окраинах области – на 0,3%. При этом в центральных районах области между столицей и окраиной жилье и вовсе подешевело на 0,2%.

Аналитики отмечают, что за пределами Московской кольцевой нет ярко выраженного смещения в сторону пользу бюджетных квартир. Наоборот, в Новой Москве дешевое жилье стало еще доступнее на 0,5%, а дорогое – на 0,2%. В области и дешевое, и дорогое жилье подорожало на 0,3%. В пределах МКАДа 20% наиболее дешевых лотов стали дороже на 0,7%, а столько же самых дорогих – подешевели на 0,2%. При этом цены меняются не однородно в зависимости от типа жилья, но нужно учитывать, что в Новой Москве вторичная недвижимость в принципе более однородная.

Когда процентные ставки по ипотеке превысили 17%, люди стали отказываться от покупки более дорогого жилья, чтобы уложиться в тот бюджет, который у них есть и не занимать в банке. А если уж и не получится обойтись без кредитных средств, то их количество должно быть минимальным. Поэтому из Старой Москвы постепенно спрос перетекает за пределы кольцевой дороги.

Но, про столицу в целом можно сказать, что в 2024 году роста цен на вторичном рынке жилья не замечено. Те минимальные изменения находятся в пределах статистической погрешности. При этом в весенние месяцы прогнозируется снижение стоимости квадратных метров.

На вторичном рынке столичного жилья наблюдается снижение интереса со стороны покупателей. Это приводит к тому, что количество лотов продолжает расти. На этом фоне цены продолжают расти, но это практически незаметно.

Как утверждают эксперты, в конце зимы в пределах МКАДа жилая недвижимость подорожала на 0,2%, достигнув средней отметки в более чем 271,5 тысяч рублей за квадратный метр. Такой же рост был отмечен и месяцем ранее. При этом темпы роста продолжают сокращаться уже полгода подряд. Их пик был зафиксирован в начале прошлой осени.

Рост цен был обеспечен благодаря тому, что в бюджетном сегменте стало меньше предложений. Поэтому рост в нем составил 0,7%. В то же время цены на элитное жилье снизились на 0,2%. Панельные дома советской и современной постройки возросли в цене на 0,4%, «сталинки» подешевели настолько же. При этом монолитно-кирпичные квартиры подорожали на десятую долю процента. Больше всего прибавили три недорогих округа: СВАО, САО и ЮАО.

Начиная с сентября месяца, спрос на вторичном рынке столичного жилья неуклонно сокращается, чему виной невероятно высокие ипотечные ставки. Это привело к тому, что предложение начинает расти, только в этом году прирост лотов составил 20%. Однако, нельзя сказать, что ликвидных квартир стало слишком много. На данном этапе наблюдается восстановления рынка после прошлогоднего бума. Однако, когда продавцы выставляют свою недвижимость выше или на прежнем уровне цен, то понимают, что покупатели к ним не спешат. Высокий спрос наблюдается только в сегменте самых бюджетных квартир.

Многие собственники вторичной недвижимости надеялись, что ЦБ, который резко повысил ключевую ставку в середине прошлого года, ее резко снизит, как это было в 2014 и 2022 годах. Однако, оказалось, что Центробанк с этим не спешит. В середине февраля его совет директоров поддержал сохранение ключевой ставки в 16%, а Эльвира Набиуллина отметила, что в этом году ее уровень не опуститься ниже 13,5%. По словам председателя правления Банка России понижение ставки ниже 10% можно ожидать не раньше следующего года. Исходя из этого, можно сделать вывод, что ипотечные займы становятся роскошью, которую далеко не все могут себе позволить. Поэтому и тенденция низкого спроса на вторичном рынке будет сохраняться еще долго. Вместе с этим продолжат снижаться цены.

Поскольку ипотека становится все менее доступной, спрос на недвижимость переходит из пределов МКАДа в Новую Москву и область. К тому же, в Старой Москве обычно покупают самые дешевые квартиры, а на окраинах столицы ищут более комфортные варианты.

Практически весь 2023 год в Старой Москве быстрыми темпами дорожало жилье, однако, в этом году динамика изменилась – теперь за пределами Московской кольцевой рост цен выше. Аналитики отмечают, что в январе текущего года на вторичном рынке «Замкадья» квадратный метр жилья подорожал почти до 204,5 тысяч рублей, рост составил 0,3%. При этом в Московской области цены выросли еще больше – на 0,4% и достигли 154,3 тысячи рублей за «квадрат». В центре Москвы прибавка составила скромные 0,2%.

При этом, чем дальше от центра столицы, тем выше темпы роста. Так в Новой Москве, активнее всего поднималась стоимость недвижимости в Троицком округе – 0,5%. В дальних районах Московской области повышение цен еще более значительное – 0,6%.

Также аналитики заметили, что в центральных районах столицы покупается в большей степени бюджетная недвижимость. В то же время в Новой Москве покупатели отдают предпочтение квартирам более высокого уровня. Речь идет о квартирах в монолитно-кирпичных домах, современных «панельках» и в кирпичных зданиях.

Но, в общем, в столичном регионе по площади квартир наблюдается однородная тенденция – большим спросом пользуется компактное жилье.

Проценты по ипотечным кредитам начинаются от 16-18% годовых, поэтому жилье в Старой Москве и районах рядом с МКАДом мало кто может себе позволить. Поэтому смещение спроса на окраины столицы и дальние районы Московской области – это естественный процесс, ведь цены там значительно ниже, поэтому многие могут обойтись без кредитных средств.

Как бы там ни было, но при имеющейся кредитной политике, спрос на недвижимость сокращается, как в пределах Московского кольца, так и за ним. Цены не снижаются только лишь за счет того, что успел сформироваться дефицит на ликвидные квартиры, чему способствовал бум середины прошлого года. Однако, когда предложение начинает активно увеличиваться, можно будет наблюдать снижение стоимости на недвижимость.

На начало этого года в пределах МКАДа рост цен жилой недвижимости на вторичном рынке был минимальным. Сохранению роста способствовало вымывание самых дешевых лотов.

Как утверждают эксперты, средняя цена квадратного метра вторичного жилья в пределах Старой Москвы достигла почти 271 тысяч рублей, что всего на 0,2% больше, чем месяцем ранее. При этом декабрьский прирост цены составил полпроцента. Сокращение роста цена наблюдается с сентября прошлого года.

Январским ростом рынок обязан главным образом бюджетному жилью. С тем, какие процентные ставки по ипотечным кредитам (от 16%) покупателям остается рассматривать только дешевые квартиры. Индекс дешевого жилья в столице увеличился за январь на 0,3%, в это же время индекс дорого жилья сократился на десятую долю процента. Самые большие темпы роста показали САО и ЮВАО, где находится большое количество дешевых квартир. К тому же темпы выше среднего показали цены на квартиры в советских панельных и кирпичных домах. Если говорить в контексте размеров жилья, то здесь лидируют двухкомнатные квартиры, далее идут однокомнатные. Многокомнатные квартиры в январе даже подешевели.

Наибольшие темпы роста были зафиксированы в сентябре прошлого года. Это было связано с ажиотажем, который возник на фоне повышения ключевой ставки ЦБ. В тот период за один месяц средний квадратный метр столичного жилья прибавил 1,6%. Но, начиная с октября темпы роста начали сокращаться. Также стоит отметить, что в начале года было зафиксировано, что количество предложений на вторичном рынке перестало снижаться. Это нехарактерно для данного времени года, ведь к Новому году многие продавцы снимают свою недвижимость с продаж.

Увеличения количества предложений, а также замедление роста цен говорят о том, что спрос на столичную недвижимость становится все меньше. Это объясняется главным образом высокими ипотечными ставками, которые делают кредитные средства недоступными для многих россиян. По прогнозам аналитиков, в ближайшее время цены будут оставаться на прежнем уровне, однако намечается тенденция к их снижению.

По итогам апреля 2024 года в Сбере было выдано около 30 500 кредитов по льготным программам. Количество льготной ипотеки превысило 53% от общего числа займов. Такая доля стала рекордной с начала года.

Однако, рекорд был зафиксирован в конце 2023 года. Тогда доля льготной ипотеки в портфеле банка составляла 60%. Чаще всего в Сбере льготной ипотекой пользовались в столице, на втором месте Смоленская область, а тройку лидеров замыкает Белгородская область.

Почти каждый четвертый льготный кредит был выдан по программе государственной поддержки, что является наибольшим показателем. При этом в марте по этой программе выдавался каждый пятый кредит. Повышение спроса связано с тем, что уже в начале лета эта программа будет завершена. Министерство финансов в апреле решило прекратить все льготные проекты, оставив только «Семейную ипотеку».

Наибольшие темпы роста по программе продемонстрировала Белгородская область (13,5%), далее идет Орловская область, где прирост составил более 12%, тройку лидеров замыкает Ярославская область.

На втором месте по популярности уже традиционно находится «Семейная ипотека», на нее приходится 23,3% от всего числа ипотек, что на 5,6 пунктов больше, чем месяцем ранее. Самые высокие темпы роста были отмечены в Смоленской, Пензенской и Вологодской областях.

Эксперты прогнозируют, что скоро востребованность «Семейной ипотеке» увеличиться еще больше. Российский президент уже дал распоряжение продлить ее до 2030 году. Однако в июле ее условия будут достаточно сильно видоизменены. Эксперты предполагают, что после этого ею будут иметь возможность оформлять только семьи, где есть не достигшие шестилетнего возраста.

Отмечается и увеличение популярности «Дальневосточной арктической ипотеки». Однако общая ее доля составляет скромные 3,5%. Чаще всего ее оформляют в Якутии, Архангельской и Магаданской областях. В первых двух регионах на нее приходится около 50%, а в третьем – чуть менее 43%.

Также в начале апреля в Сбере возобновилась выдача кредитов по программе IT-ипотеки. Менее чем за месяц было одобрено свыше тысячи обращений. Чаще всего этой программой пользуются в Москве и Питере, а также в Республики Марий Эл.

Аналитики, проведя анализ первичной жилой недвижимости столицы, составили список лидеров среди районов по количеству новых ЖК. Как оказалось, наибольшее их количество зафиксировано в Пресненском и Даниловском районах, а также в Хамовниках.

На первом месте рейтинга оказались Пресененки, в которых продают квартиры в 18 новых ЖК. За самое дешевое жилье придется отдать 12 миллионов рублей, при этом за самое дорогое просят в 100 раз больше. В среднем «квадрат» жилой недвижимости в этом районе стоит около 835 тысяч рублей.

На втором месте расположился Даниловский район, где находится 16 ЖК. Самый дешевый лот имеет цену в районе 12,2 млн. рублей, однако, разрыв между самым доступным и дорогим жильем оказался не столь впечатляющим, как в Пресненском районе. Здесь самый дорогой объект стоит чуть менее 295 млн. рублей. В среднем за квадратный метр в этих локациях придется заплатить около 526 тысяч рублей.

Замыкают тройку лидеров Хамовники, на территории района также 16 новостроек. Самая дешевая квартира здесь стоит более 31 млн. рублей, а за самую дорогую просят 2,4 млрд. рублей. При этом средняя стоимость квадратного метра составляет 1,8 млн. рублей.

Также в пятерку лидеров по количеству новостроек вошли Раменки и Хорошево-Мневники. В них находится 15 и 14 ЖК соответственно. В районе Раменки средняя цена квадратного метра около 664 тыс. рублей, а в Хорошево-Мневниках – 566 тыс. рублей.